株式会社ファイブスターズ アカデミー

バブルの頃、とんでもない水準にまで土地の値段は高騰しました。
いくら、価格は「需要と供給」の関係で決まるとは言っても、
適正な価格というものがあるはずです。

４月１３日のブログ「日本株は間違っている！？」の回で、土地にも適正価格があるといいました。
経済学では、ファンダメンタル価格といいます。
それはどのようなものでしょう。

簡単に言うと、土地の近辺にある賃貸マンションの家賃が目安となります。

どういうことかご説明しましょう。
今、ある土地を高い値段で手に入れた人が、賃貸マンションを建てて一般に貸し出そうとしています。

その際、家賃をいくらに設定するかが問題です。
土地の値段が高かったからといって、バカ高い家賃を設定したら 誰も借りてくれないでしょう。

そのため、土地の買い手は、まず設定家賃がいくらになるか想定してみます。
あまりに土地の値段が高ければ、採算が取れないので手を出さないはずです。
これが土地に関するファンダメンタル価格の考え方です。

ところがバブルの頃は、このメカニズムが全く働きませんでした。
なぜなら、土地の買い手は賃貸マンションなどを経営する気は全くなく、
ただ単に転売すること、つまり「土地ころがし」が目的だったからです。

転売という行為は、それを買いたいという人(需要)がいれば成立します。
つまり純粋に「需要と供給」の関係で決まってしまうのです。
ですので、需要さえあれば、ファンダメンタル価格を大幅に上回っても 取引は成立します。

ちなみに、現在の中国がまさにその状態です。
中国のマンションは、たとえ即日完売であっても誰も入居しません。
購入した全員が「転売目的」だからです。

しかし、このような取引が永続的に続くわけではありません。
必ずどこかで破たんします。